загрузка...
загрузка...
На головну

Ринковий метод (метод порівняльних продажів)

витратний метод

Методи оцінки нерухомості

Необхідність оцінки нерухомості

Нерухомість і її види

 Нерухомість - це
 
   ст.130 ГК
   
   
   
 а також об'єкти, що підлягають обов'язковій реєстрації відповідно до ГК:
   
   
   
 Нерухомість -
 Майно може бути віднесено до нерухомості Законом, що має велике значення і для визначення, чи підлягають державній реєстрації права на нього і угоди з ним.
 Перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»:
 1)
 2)
 3)
 4)
 5)
 6)
 
 
 7)
 8)
 9)
 
 
 10)
 
 
 11)
 12)
 
 13)
 
 
 14)
 
 15)
 
 
 Нерухомість - це товар
 
 Нерухомість як товар має такі особливості:
 1)
 2)
 3)
 4)
 5)
 Традиційно в РФ нерухомість ділиться на 3 групи:
 1)
 2)
 3)
 податкова класифікація, незалежно від фізичної природи об'єкта, виділяє 4 категорії нерухомості:
 1)
 2)
 3)
 4)
 Виділяються також:
 Рекреаційна нерухомість -
 Інституційна нерухомість -
 
 Ринок нерухомості -
 
 
 
 Відмінні риси ринку нерухомості:
 1)
 2)
 3)
 4)
 5)
 
 6)
 7)
     
 Оцінка нерухомості
 
 Необхідна для:
 
 Ринкова вартість нерухомості -
 
 
 На попит і пропозицію ринку нерухомості впливають:
 Взаємодія цих факторів визначає стан і динаміку попиту та пропозиції на ринку нерухомості, а отже, і ринкову вартість об'єктів нерухомості.
 Міжнародні організації з оцінки нерухомості:
  • Міжнародна федерація професіоналів, які працюють з нерухомістю, при ООН (ФІАБСІ).
  • Європейська група по оцінці ОФ (з 1997р.).
  • Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна (IVSC).
 Світові методи оцінки нерухомості.
 В англійській практиці:
 В американській практиці:
 В Росії -
 
 Концепція методу:
 
 
 Сфера використання:
 
 Оціночна вартість = вартість повного відтворення (повного заміщення) - сума зносу + вартість ділянки землі  (1)
 ПСВ -
 
 
 
 ПСЗ -
 
 
 
 Визначити вартість дачі, якщо відомо: П
 - Площа дачі = 100 м2- Вартість 1 м2 = 2 000 рублів - Площа гаража = 60 м2- Вартість 1 м2 = 1 000 рублів - Вартість інших споруд = 20 000 рублів - усунути фізичний знос = 30 000 рублів - непереборний фізичний знос = 20 000 рублів - переборні функціональне старіння = 10 000 рублів - Ринкова вартість земельної ділянки = 50 000 рублів
 Рішення: скористаємося формулою (1) Цн = ПСВ (ПСП) - І + Цз
 1) ПСВ =
 2) І =
 3) Цн =
 «+» Витратного методу:
 
 
 «-» Витратного методу:
 
 
 
 Витратний метод зазвичай визначає базис ринкової вартості, яка найчастіше буває більше або менше його.
     
 Заснований на порівняльному аналізі вже вироблених продажів.
 концепція метода-
 
 Ринковий метод - це підхід до оцінки нерухомості, заснований на використанні цін на аналогічні об'єкти в якості основної змінної з наступним використанням поправочних коефіцієнтів, які враховують особливості нерухомості.
 (2)
 де Цр - Ринкова вартість проданих аналогічних об'єктів; К - поправочні коефіцієнти.
 Якщо об'єкт має позитивні параметри, то
 Якщо об'єкт має негативні параметри, то
 При труднощах визначення поправочного коефіцієнта ...
 
 
 Для визначення ринкової вартості нерухомості (квартири) можна використовувати економіко-математичні моделі.
 Кореляційний модель (3)
 Окремий випадок (4):
 де Цн - Розраховується вартість об'єкта нерухомості; В - параметр, отриманий для одиниці порівняння; Х - заміряні дані для оцінюваного об'єкта нерухомості; а, з, ..., n - позитивні чи негативні поправочні коефіцієнти.
 Визначити вартість житлового приміщення. П
 Дані дослідження ринку показують, що ціна 1 м2 житлового приміщення складають 2000 руб .. Площа оцінюваного об'єкта дорівнює 100 м2. На думку експерта, через те, що квартира знаходиться на верхньому поверсі, до неї необхідно застосувати зменшує коефіцієнт 0,9. Об'єкт також стоїть на 60 000 руб. дорожче через скління лоджії, але на 30 000 руб. дешевше через вихід вікон на північну сторону.
 Рішення: скористаємося формулою (4) Цн = В * Х + а + з + ... + n
Цн =
 «+» Методу:
 
 «-» Методу:
 
Російська церква в XV - початку XVI ст. «-- попередня | наступна --» Оцінка ефективності інвестицій в нерухомість
загрузка...
© om.net.ua